记者 | 王妤涵
中国公募REITs市场迎来标志性时刻——汇添富上海地产商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT 、中金唯品会商业REIT 、中信建投首农商业REIT四只首批商业不动产REITs ，今日在上海证券交易所集体挂牌上市。
上市首日 ，四只新品交投活跃，全线收涨 ，合计成交额达12.96亿元 。
“首批四单商业不动产REITs成功上市 ，不仅开启了中国公募REITs指数化投资新阶段，更是市场制度建设进程中的关键里程碑 。 ”中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉在接受界面新闻采访时表示。
与此同时，这一节点也标志着房地产行业从“开发时代”向“资管时代 ”转型 ，正式迈入全新阶段 。
四单产品首日表现情况 界面新闻整理自iFind
四单产品同日登场
商业不动产公募REITs ，是一种主要投资于商场 、写字楼 、酒店等商业地产，通过运营获取租金等稳定现金流并向投资者分红的封闭式公募基金 。
此次集体上市的四只商业不动产REITs ，底层资产覆盖奥特莱斯、购物中心、甲级写字楼三大核心业态 ，合计募集资金约203亿元，均呈现“核心城市+龙头项目 ”的优质资产特征。
其中 ，中金唯品会商业REIT底层资产为郑州 、哈尔滨杉杉奥特莱斯 ，均为所在省份销售额榜首的奥莱项目，2025年加权平均出租率分别高达99.52%和99.89%；国泰海通砂之船商业REIT依托西安砂之船奥特莱斯 ，跻身西北区域规模最大的奥特莱斯行列。
中信建投首农商业REIT底层资产为北京昌平龙德广场 ，2025年出租率回升至98%以上；汇添富上海地产商业REIT则是国内首单获批的甲级办公REITs，资产坐落于上海黄浦区核心地段 ，截至2025年末 ，鼎保大厦出租率达100%，鼎博大厦出租率99.33% 。
四只商业不动产REITs上市首日交易，呈现“高开分化”态势 。
集合竞价阶段 ，四只产品全线飘红 ，国泰海通砂之船商业REIT涨幅领跑，达9.58% ，中金唯品会商业REIT涨2.83%。开盘后走势进一步分化 ，国泰海通砂之船商业REIT 、中信建投首农商业REIT大幅拉升，前者盘中涨幅一度突破14%；相较之下 ，上海地产写字楼REIT涨幅则相对温和 。
从发行端询价情况来看 ，市场资金参与热情高涨，三单购物中心项目近乎顶格认购 。
其中 ，砂之船商业REIT网下认购倍数高达103.81倍 ，以5.531元/份的上限顶格定价；首农商业REIT、唯品会商业REIT网下认购倍数分别为80.16倍 、68.03倍，发行价3.013元/份 、3.848元/份 ，均紧贴询价区间上限。
“耐心资本”仍待入局
首批商业不动产REITs上市之际 ，恰逢REITs二级市场持续承压的关键节点 。
公开数据显示，2026年以来，中证REITs全收益指数累计下跌4.1% ，个别标的跌幅高达30% ，市场整体呈现回撤态势 。
“当前REITs市场生态已显现走弱预期，核心体现在四方面：一是供给持续增加 ，增量资金却严重匮乏；二是宏观经济呈现K型分化 ，市场风险偏好暂不利于内需及REITs资产；三是利率下行空间有限，通胀中枢短期有抬升趋势；四是大类资产层面 ，REITs表现出低赔率、低胜率 、高回撤的特征。 ”吴进辉向界面新闻分析道 。
据界面新闻统计 ，目前商业REITs申报项目已超20单，基础设施板块亦密集申报 ，整体申报规模突破千亿 ，而近年REITs年平均供给规模仅400亿元左右 。
基于此，吴进辉判断2026年REITs二级市场整体难有亮眼表现 ，指数全年承压 、赚钱效应较弱。“若二级市场持续缺乏增量资金 ，供给端再盲目扩容，下半年一级市场新发项目或将面临大面积破发风险 。 ”
他建议，政策端需合理把控上市节奏 ，切实保护投资者权益 ，精心呵护二级市场，平衡一级市场融资与二级市场投资的关系 ，稳定市场预期 。
此外 ，据界面新闻观察，首批四只产品的机构投资者持有份额均超90% ，更出现国家级长线资金身影：例如 ，中信建投首农商业REIT前十大持有人中，中国国新资产管理有限公司持有2554万份 ，位列第五；国泰海通砂之船商业REIT前十大持有人中 ，中国保险投资基金（有限合伙）持有1000万份。
“机构投资者持有份额超90%，是REITs市场的正常现象。”吴进辉表示 ，“实际上 ，首批四单商业项目受限于监管合规约束，缺乏主流保险等长效资金的参与 。 ”
吴进辉认为，机构份额更多是基于一二级市场套利机制驱动的“打新资金 ” ，耐心资本仍然缺乏 。
房企转型新机遇
值得关注的是 ，在本轮商业不动产REITs热潮中，房企的身影格外活跃。
据界面新闻统计 ，自2025年末试点启动以来 ，沪深交易所已累计受理的20余单申报项目中，涉房企业占比超过三分之一 ，招商蛇口、保利发展 、新城控股 、首开股份等头部房企悉数登场 。
商业REITs通道的打开 ，为房企找到了一条“出让股权、留住运营权”的理想路径 。在公募REITs框架下，房企以份额持有者和运营管理方的双重身份与资产长期绑定 ，收入结构从“一锤子买卖 ”的开发销售 ，转向资产管理费 、运营绩效分成等细水长流的经常性收益。
但吴进辉提醒，房企从开发商到资产管理商的跨越 ，门槛远比想象中高 ，必须在资产供给 、底层运营以及资本市场定价维护上建立综合壁垒 。
首先是资产供给能力 。房企不能仅靠单只首发项目，而是要具备优质资产的持续供给与扩募梯队。“在当前宏观经济K型分化、传统板块估值出清的背景下，只有现金流绝对稳定的抗跌资产才能经受住牛熊检验 。 ”
其次是精细化运营能力 。商业类资产极其考验招商统筹和坪效提升能力 ，面对实体弱修复、租金下行的客观环境 ，房企必须拿出真功夫应对“以价换量”周期的基本面压力。
最为关键的是对资本市场的敬畏之心 。吴进辉强调，房企绝不能将REITs简单视作减持套现的通道 。“尤其在当前脆弱的市场生态下 ，任何缺乏责任感的大宗转让行为 ，都会对盘面信心造成实质性打击。 ”
这三点，也是房企从过去的“盖楼 ”到未来“管楼”转型的关键 ，不仅是业务重心的迁移 ，更是对资本市场的理解 、对投资者信任的珍视。
展望后市，吴进辉表示 ，中国不动产公募REITs市场是万亿蓝海 ，当前在政策制度 、资产供给、市场规模等方面均取得一定成效，将在服务实体经济 、盘活存量资产和完善资本市场体系方面继续发挥重要作用 。不过 ，初级市场仍属小众 ，发展阶段会面临各种问题，市场需要更多包容和呵护，分阶段 、有序地化解矛盾 ，方能实现长远健康可持续发展 。
